В данной главе будет рассмотрено понятие ликвидности, ее влияние на цену и доходность финансового актива и соответственно причины существования такого явления, как премия за ликвидность.
Принято выделять рыночную ликвидность и ликвидность фондирования. Первая означает возможность его продажи без дополнительных издержек, вторая - способность привлечения денежных средств для финансирования (Brunnermeier, Pedersen, 2009). При этом говоря об активах, авторы в большинстве случаев подразумевают рыночную ликвидность. Например, Holmstrцm и Tirole (1998) также интерпретируют ликвидность актива как скорость его продажи без значительной потери в стоимости. А в работе Sarr и Lybek (2002) отмечено, что для ликвидного актива должна существовать возможность продажи больших объемов без влияния на цену.
Мы видим, что авторы используют несколько разные определения ликвидности. Это зачастую обусловлено подходом, которого придерживается автор, выбором исследуемого рынка, доступными инструментами для измерения его параметров и т.п. В целом можно сказать, что не существует определенного единого понятия ликвидности.
Исследование ликвидности рынков и отдельных активов является важной задачей, поскольку она влияет на выбор инвесторов, а соответственно и на цену и доходность активов. Необходимость учета ликвидности обусловлена тем, что рынок является несовершенным, и инвесторы хотят максимально адекватно оценить свои риски, в том числе и риск ликвидности.
Существует несколько причин, по которым ликвидность всех активов на рынке не является абсолютной. Первая из них заключается в том, что агенты на рынке несут различные трансакционные издержки, связанные с покупкой и продажей активов (налоги, оплата услуг брокеров и т.д.). Кроме того, здесь стоит учитывать все будущие трансакционные издержки. Второй причиной является так называемый риск хранения и определяющие его особенности спроса на актив. Так, при ожидании благоприятных условий продажи актива из портфеля в отсутствии покупателей необходимо компенсировать риск возможного изменения цены во время держания актива (Amihud et al.,2005).
К этому явлению близки также издержки поиска покупателя на внебиржевом рынке. Здесь существует возможность быстрой продажи дилеру, что, однако, связано с дисконтом в качестве компенсации за риски последнего.
Кроме того, стоит принимать во внимание такой провал рынка, как асимметричная или неполная информация. В таких условиях на рынке всегда будет выигрывать информированный агент, который на основе имеющихся данных может наиболее адекватно оценить все риски сделки с активом. Примером такой информации могут служить данные о каких-либо фундаментальных показателях, влияющих на цену, так и знание о потоке заявок на покупку или продажу.
Также поскольку ликвидность на рынке не является величиной постоянной, то необходимо учитывать сам факт ее волатильности при оценке риска и соответственно требуемой доходности (Amihud et al.,2005).
Основываясь на вышеназванных фактах, которые определяют степень ликвидности, исследователи выделяют несколько параметров ликвидного рынка. Первой из таких характеристик является сжатость рынка, которая подразумевает низкие трансакционные издержки, например, разницу между ценами покупки и продажи. Скорость выполнения и обработки заказов представляет собой мгновенность. Также выделяют глубину рынка, которая определяется наличием большого количества заказов, цена которых может быть как ниже, так и выше сложившейся на рынке. В дополнение к данным показателям исследователи измеряют еще ширину рынка, которая означает, что большое количество заказов со значительным объемом не оказывает серьезного влияния на цену. Ликвидный рынок должен являться гибким и способным к такой коррекции цен, которая приводит их к фундаментальным значениям (Sarr, Lybek, 2002).
Выделение показателей ликвидного рынка представляет собой так называемый микроструктурный подход, на основе которого многие авторы выбирают в своих исследованиях способы измерения ликвидности. Так в исследовании Sarr и Lybek (2002) выделено 4 группы способов, каждому из которых соответствуют различные меры ликвидности. Так как в рамках данного исследования анализ прокси ликвидности является важным, и полученные результаты будут использованы впоследствии, далее они будут рассмотрены более подробно.
- 1. Измерение по средствам трансакционных издержек:
- 1.1. Спред между ценой покупки и продажи актива. Он является одной из наиболее популярных мер ликвидности. Данный показатель используется достаточно давно. Так, например, для измерения ликвидности и ее влияния на цену прибегли в одном из своих первых исследований Amihud et al. (1986). Этот показатель, по мнению многих исследователей, включает в себя информационные издержки, издержки на обработку сделок, на хранение запасов и т.п. Данный спред также может быть рассчитан как относительный показатель на основе самой высокой цены на покупку и самой низкой на продажу. Также иногда рассчитывают так называемый реализованный спред с использованием взвешенных цен произошедших сделок.
Например, в исследовании Dick-Nielsen et al. (2012) для учета издержек были использованы две меры. Первая из них построена на предположениях, выдвинутых в исходной работе Roll (1984), в соответствии с которыми цена облигации всегда находится в промежутке между ценой покупки и продажи. Соответственно большие значения спредов ведут к более высокой негативной ковариации между доходностями. Это позволяет рассчитывать меру ликвидности способом, представленно в формуле (1).
где: - максимальная цена в трансакции;
Минимальная цена в трансакции.
Под трансакциями авторы здесь понимают следующее: за торговую сессию с одной и той же облигацией может происходить несколько сделок примерно одинакового объема, что происходит в результате поисков продавца и покупателя, осуществляемых одним или несколькими брокерами. Такие сделки авторы рассматривают как одну трансакцию, по которой и рассчитывают вмененные издержки.
- 2. Меры, основанные на объемах торгов:
- 2.1. Коэффициент оборачиваемости. Данный показатель рассчитывается как отношение общего объема торгов в стоимостном выражении к общей стоимости актива в обращении.
- 2.2. Абсолютное значение объема торгов
- 2.2.1. Также могут быть использованы такие показатели, как дни с нулевым объемом торгов по облигации и дни с нулевым объемом торгов по всем облигациям фирмы в целом. Обычно они представлены, как процентное соотношение количества дней, когда облигация не участвовала в торгах, к общему числу торговых дней в периоде (см., например, Dick-Nielsen et al., 2012)
- 2.3. Количество сделок
Данные показатели удобно использовать для измерения ликвидности на внебиржевых рынках, где информация о котировках и о ценах по конкретным сделкам может быть недоступна.
- 2.4. Коэффициент ликвидности Hui-Heubel. Он рассчитывается как отношение разницы между максимальной и минимальной ценой актива за 5 дней к коэффициенту ликвидности, рассчитанному по пятидневным данным. Однако исследователи отмечают, что пятидневный период является слишком длинным, чтобы уловить заметные изменения цены за счет изменения объема торгов. По данной причине коэффициент используется сравнительно редко Gabrielsen et al. (2012).
- 2.5. Отношение доходности к объему торгов (индекс неликвидности). Данный показатель был использован в исследовании Amihud (2002). Он имеет следующий вид:
где: - доходность за период;
Объем торгов за период;
Количество доходностей (сделок) за период.
Его главным преимуществом, по мнению автора, является то, что он является достаточно точным инструментов измерения ликвидности, и при этом все необходимые данные по многим инструментам являются доступными (по сравнению со спредом между ценой покупки и продажи).
Вышеописанные меры показывают степень глубины и ширины рынка, тем самым позволяя оценить, насколько ликвидным он является. Однако в целом каждый из них не лишен недостатков, поскольку цена и объем торгов не являются пропорциональными. Это снижает возможность получения достоверной оценки ликвидности.
В связи с этим некоторые авторы используют сразу несколько показателей ликвидности при оценке премии или модифицируют существующие. Так, в вышеупомянутом исследовании Dick-Nielsen et al. (2012) была использована мера, которая включает в себя такие показатели ликвидности, как мера Amihud (2002), IRC и их стандартные отклонения. Поскольку они имеют разные измерения, перед взвешиванием авторы изменяют их следующим образом:
где: - значение меры ликвидности i-ой облигации за период t (j - индекс меры; j=);
Среднее значение меры ликвидности;
Стандартное отклонение меры ликвидности.
- 3. Меры, основанные на равновесной цене
- 3.1. Коэффициент рыночной эффективности. Он позволяет оценить, являются ли колебания цены под влиянием новой информации перманентными или временными. Эксперты считают, что на ликвидном рынке любые изменения цены более продолжительны, и кратковременные колебания практически отсутствуют. Он вычисляется как отношение логарифма дисперсии доходности длинного периода к произведению числа коротких периодов на логарифм дисперсии доходности короткого периода.
Таким образом, на рынке с высоким уровнем ликвидности данный показатель должен быть близок к единице. Недостатком данного показателя является предпосылка о непрерывном изменении цен на рынке. По этой причине при наличии дискретных скачкообразных изменений значения данного показателя (даже близкие к единице) не будут отражать степени ликвидности.
- 3.2. Построение векторной авторегрессии. Исследователи считают, что на рынках с высоким уровнем ликвидности лаг при подстройке цены является сравнительно небольшим(Sarr, Lybek, 2002).
- 4. Оценка влияния рынка на цену. Здесь принимаются в расчет влияние на изменение цены и доходности актива не только ликвидности, но и, например, рыночной доходности.
Для более детального описания мер ликвидности можно обратиться к исследованию Gabrielsen et al. (2012). Все вышеназванные прокси в той или иной степени используются при тестировании наличия значимого влияния ликвидности на цену и доходность актива.
Влияние обусловлено тем, что инвесторы при оценке активов учитывают так называемый риск ликвидности, который соответственно имеет свою цену. Это по сути своей и представляет собой премию за ликвидность. Стоит отметить, что четкого и единственного определения в литературе нет, также и как для непосредственно ликвидности. В целом, все определения, используемые исследователями, носят относительный характер. Так, Pereira и Zhang (2004) определяют премию за ликвидность как дополнительную доходность, которую должен приносить неликвидный актив, чтобы инвестор получал уровень полезности, эквивалентный тому, который бы он получил при покупке ликвидного актива.
Заметим также, что здесь могут возникнуть затруднения, поскольку в литературе используются также понятия как скидка или премия за неликвидность. Однако при ближайшем рассмотрении данные понятия рассматривают одно и то же явление с разных точек зрения. В работе Amihud (2002), например, дополнительная доходность неликвидного актива названа премией за неликвидность.
В рамках данного исследования определим, что премией за ликвидность будет назваться дополнительная доходность, которой инвестор готов пренебречь при приобретении ликвидного актива без трансакционных издержек (как в исследовании Gerhold et al (2011)). Таким образом, при прочих равных условиях требуемая доходность ликвидного актива должна быть ниже, а цена соответственно выше, чем у неликвидного актива.
Такие предположения относительно соотношения ликвидности, цены и доходности помогают разрешить такие проблемы в области финансов, как «equity premium puzzle», «risk-free rate puzzle», а также объяснить причины неликвидности активов небольших фирм (Amihud et al., 2005).
На основе вышесказанного, можно сделать вывод о том, что ликвидность актива является комплексным понятием. Именно поэтому для ее измерения, как правило, используется несколько подходов, от которых зачастую зависят полученные выводы. В такой ситуации для оценки цены ликвидности необходимо применять методы, которые соответствуют выбранной методике измерения.
В целом, учет ликвидности актива при инвестировании является одним из важных факторов, влияние которого на цену и доходность актива подтверждено различными исследованиями. Некоторые из них будут более детально рассмотрены далее.
Определение премии за низкую ликвидность
Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости. Данная премия вычисляется по формуле:
П – премия за низкую ликвидность;
jб - безрисковая ставка;
L- период экспозиции (в месяцах);
Q- общее количество месяцев в году.
На дату проведения оценки поправка на низкую ликвидность принимается равной 3,25%, что соответствует шести месяцам экспонирования объекта.
Определение премии за инвестиционный менеджмент
Премию за инвестиционный менеджмент специалисты оценивают на уровне 5%.
Таблица № 17. Расчет ставки дисконтирования
Ниже представлен окончательный расчет рыночной стоимости объекта оценки при использовании доходного подхода.
Таблица № 18 Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом
|
Наименование показателя |
Един, измер. |
Строение 2 |
Строение 5 |
Строение 9 |
|
Площадь помещений | ||||
|
Арендная плата |
USD за 1 кв. м. в год | |||
|
Потенциальный валовой доход | ||||
|
Действительный валовой доход | ||||
|
Эксплуатационные расходы | ||||
|
Чистый операционный доход | ||||
|
Ставка дисконтирования, j | ||||
|
Скорректированная ставка дисконтирования, j" | ||||
|
Рыночная стоимость объекта оценки, определенная доходным методом. | ||||
|
Курс руб. /долл. США ЦБ РФ на дату оценки | ||||
|
Рыночная стоимость объекта оценки, определенная доходным методом с учетом округления. |
– термин, используемый для обозначения разницы в стоимости инвестиций различной ликвидности. Ликвидность характеризует, насколько просто будет инвестору при необходимости обратить в . Как правило, чем выше ликвидность актива, тем ниже . Ликвидные инвестиции менее рискованны, потому что инвестора не привязываются к активу на длительный период. Таким образом, может без проблем продать актив, если появился более перспективный вариант для вложений или если не оправдывает ожиданий. Премия за ликвидность относится к добавленной стоимости ликвидной инвестиции.
Активы: ликвидные и неликвидные
Одним из самых ликвидных активов для инвестора являются публичные акции – они более ликвидны, чем акции частных организаций и, например, недвижимость. Публичные акции могут быть проданы на фондовом рынке в любой момент – инвестор не скован каким-либо сроком, в течение которого они должны обязательно быть у него на руках.
Однако у инвестиций в менее ликвидные активы есть свои преимущества, которые восполняют недостаток ликвидности. Например, вложения в недвижимость могут принести значительно большую выгоду, чем инвестиции в , или характеризоваться минимальным рыночным риском (об этом виде риска и премии инвестора рассказывает материал ). Когда инвестор выбирает объект для вложений, ему необходимо производить многостороннюю оценку, а не ограничиваться всего одним критерием.
Ликвидность облигаций
Премия за ликвидность зависит и от разницы в процентных ставках между краткосрочными и долгосрочными ценными бумагами. Краткосрочные всегда более ликвидны – это связано с тем, что дает возможность получить в ближайшее время, а не через несколько десятков лет, как долгосрочная ценная бумага. Недостаток ликвидности долгосрочной бумаги компенсируется более высокой процентной ставкой. Однако инвестор, обладающий долгосрочной бумагой, все равно находится в проигрыше – если государственные процентные ставки растут, он не имеет возможности избавиться от текущих активов, чтобы приобрести новые, более доходные. Краткосрочная облигация в плане ликвидности является более гибким инструментом.
Будьте в курсе всех важных событий United Traders - подписывайтесь на наш
Премия за ликвидность - это дополнительный доход, выплачиваемый (или предусмотренный к выплате) инвестору с целью возмещения риска финансовых потерь, связанных с низкой ликвидностью объектов инвестирования. Показатели "ликвидность инвестиций во времени" и "уровень финансовых потерь при продаже объектов инвестирования" находятся между собой в обратной связи.
Экономическое содержание этой связи заключается в том, что если инвестор соглашается на больший уровень финансовых потерь при реализации объекта инвестиций, он быстрее сможет его реализовать и наоборот. Наличие такой связи позволяет инвестору не только оценивать уровень ликвидности объектов инвестирования, но управлять процессом их конверсии в денежные активы, варьируя показатель уровня финансовых потерь.
Оценка ликвидности объектов инвестирования по уровню финансовых потерь осуществляется путем соотнесения суммы этих потерь и суммы инвестиций. Финансовые потери в процессе конверсии объектов инвестирования в денежные активы считаются:
- низкими, если их уровень к объему инвестированных в объект средств не превышает 5%;
- средним, если этот показатель колеблется в пределах 6-10%;
- высоким - если он варьирует в диапазоне 11-20%;
- очень высоким, если этот уровень превышает 20%.
Экономическое поведение инвестора направлено на подбор высоколиквидных объектов инвестирования при прочих равных условиях, так как это обеспечивает ему большую возможность для маневра финансовыми ресурсами в процессе управления инвестиционным портфелем. Для того, чтобы инвестор был заинтересован в выборе средне- и низколиквидных объектов инвестирования, он должен получить определенные стимулы в виде дополнительного инвестиционного дохода.
Чем ниже уровень ликвидности объекта инвестирования, тем выше должен быть размер инвестиционного дохода или премия за ликвидность.
Страница была полезной?
Еще найдено про премия за ликвидность
- Оценка эффективности инвестиций
Поэтому дисконтная ставка наряду со среднерыночным уровнем процента должна учитывать в необходимых случаях размер премии за риск и премии за ликвидность по конкретному реальному инвестиционному проекту Показатели оценки эффективности инвестиций С учетом изложенных - Риск ликвидности инвестиций
При наличии такого риска инвестор вправе рассчитывать на дополнительный доход в виде премии за ликвидность Страница была полезной - Премия за риск
Далее страховая премия премия за ликвидность инфляционная премия амортизационная премия Синонимы Рыночная премия за риск Страница была полезной - Определение стоимости гудвилла в формате МСФО
При оценке по справедливой стоимости используют доступные рыночные показатели с дополнительными корректировками скидка за ликвидность премия за влияние и т п Следует отметить что стоимости в этих двух вариантах - Факторы специфических рисков компаний при оценке премии за эти риски на развивающихся рынках капитала
И соответствующие им четыре индикатора факторов оборачиваемость кредиторской задолженности годовой темп роста выручки коэффициент текущей ликвидности и структура капитала D E Таким образом указанные факторы и индикаторы позволят менеджменту собственникам... Таким образом указанные факторы и индикаторы позволят менеджменту собственникам компаний и ее потенциальным инвесторам понимать природу специфических рисков оцениваемой компании и более адекватно и объективно оценивать премию за специфические риски Именно на базе выявленных автором индикаторов предлагается в дальнейшем разработать методику - Метод рынка капитала
Для нахождения стоимости контрольного пакета добавляют премию за контроль Если акции оцениваемого предприятия низколиквидны необходимо вычесть скидку на недостаточную ликвидность Метод - Анализ моделей оценки стоимости капитала
Для них трудно определить безрисковую доходность премию за рыночный риск бета-коэффициент по имеющимся данным локального рынка капитала из-за низкой ликвидности обращаемых - Оценка стоимости факторинга услуг компании
Большая часть этой части комиссии представляет собой оплату оказываемых фактором услуг а именно. контроля своевременной оплаты товаров дебиторами. работы с дебиторами при задержках платежей только для факторинга без регресса. учета текущего состояния дебиторской задолженности и предоставления поставщику соответствующих отчетов. инкассации платежных требований 4 Премия за принятые фактором на себя риски. риск несвоевременной оплаты поставок ликвидный риск. - Оценка финансовой устойчивости страховой компании
СП - страховые премии страховой компании Коэффициент устойчивости надежности страховщика Кн характеризует совокупный уровень ликвидности платежеспособности и рентабельности - Анализ реализации процедуры банкротства и пути финансового оздоровления сельскохозяйственных организаций оренбургской области
Таким образом разработанные нами рекомендации по оценке справедливой стоимости животных на выращивании и откорме и использование их для расчета показателей финансового состояния в составе наиболее ликвидных активов способствуют финансовому оздоровлению организации Ставка рефинансирования ЦБ РФ на момент введения процедуры наблюдения... Таким образом сложив базовую доходность и премию за риск мы получим ставку капитализации для определения справедливой стоимости животных на выращивании и - Финансовые активы
Чтобы оценить приемлемость вложений в те или иные виды ценных бумаг инвестор обычно к действующим на рынке капитала процентным ставкам добавляет премию за инвестиционный риск Далее нефинансовые активы финансовое обязательство монетарные активы немонетарные активы инвестиционные активы... Далее нефинансовые активы финансовое обязательство монетарные активы немонетарные активы инвестиционные активы чистые активы наиболее ликвидные активы быстрореализуемые активы медленно реализуемые активы труднореализуемые активы Страница была полезной - Взаимосвязь финансовых рисков и показателей финансового положения страховой компании
Страховая премия нетто-перестрахование страхование иное чем страхование жизни тыс руб 316137 22667794 2408215 6 Коэффициент общей... Коэффициент абсолютной ликвидности 11,08 0,78 0,85 8 Коэффициент автономии 61,78 27,80 0,33 Данные табл 1 убедительно доказывают - Расчет средневзвешенной стоимости капитала
Скорректированный коэффициент текущей ликвидности 1.898 Таким образом на основе проведенного анализа можно сделать вывод о том что риск... МЕР можно оценит как малый и присвоить ему значение 0.15 5 Премия за закрытость компании составляет 75% от безрисковой ставки и равна -1.55 % 6. Рассчитаем - Оценка премии за специфические риски компании при определении требуемой доходности на собственный капитал
Согласно исследованиям 12, 17-20 ключевыми драйверами дополнительной доходности за риски размера на рынках капитала являются уровень ликвидности наличие спреда акций при купле-продаже и небольшое число следок по купле-продаже акций сезонность Однако... RPm - премия за рыночные риски Полагая что специфические риски компаний представляют собой остатки уравнения регрессии в - Модель оценки капитальных активов как инструмент оценки ставки дисконтирования
Достаточно часто встречаются развивающиеся рынки с низким стандартным отклонением доходности индекса однако это явление вызвано не низкой рискованностью а отсутствием ликвидности на таких рынках Третий подход - это синтез двух предыдущих он учитывает как спред... С σi σgb 7 где Сr - премия за суверенный риск инвестирования в акции С - премия за суверенный риск инвестирования в - Особенности финансовой политики компаний в условиях кризиса
Существенный блок мер антикризисной политики направлен на оптимизацию численности персонала и сокращение затрат на оплату труда пересмотр штата сотрудников увольнение наименее квалифицированных и недостаточно производительных работников жесткий контроль за соотношением темпов роста производительности труда и заработной платы мониторинг рынка труда для недопущения необоснованного превышения заработной платой конкурентного уровня совмещение функционала и сокращение сотрудников исключение работы в выходные и праздничные дни введение режима неполного рабочего дня экономия расходов на оплату труда управленческого персонала направление сотрудников в неоплачиваемые отпуска сокращение премий закрытие вакансий аутстаффинг осуществление вспомогательных функций силами временно незанятых сотрудников Значимый элемент политики выживания... Это касается операционного рычага финансового рычага валютного риска кредитного риска и риска ликвидности 8, 9, 16 Снижение рисков достигается с помощью следующих мер 1 снижение операционного рычага - Влияние жизненного цикла бизнеса на оценку его стоимости
Отсутствует Ликвидный Отказ от инвестиций Уход с рынка Уход из вида экономической деятельности 0-20 Рассмотрим пример... Ставка дисконтирования определяется суммированием безрисковой ставки уровня инфляции и перечисленных премий за риск Предложенная техника учета влияния рисков не претендует на бесспорность Однако она дает - Анализ средневзвешенной стоимости инвестированного капитала в системе анализа цепочки создания стоимости
Рыночная премия за риск % 5,80 6,00 6,20 0,19 0,22 12,81 9,36 Коэффициент бета вида деятельности... Коэффициент текущей ликвидности оборотные активы к краткосрочным обязательствам 1,5 и выше 1-1,5 1 и ниже Коэффициент мгновенной -
X 0% 1 - 0% средневзвешенная стоимость капитала с учетом премии за риск - 20% 20% X 1 - 0% 12% X 1 - 20% ... I T где k - коэффициент ликвидности активы сумма долга без учета процентов по банковским кредитам ед k норм - нормативное - Премия за риск отменяет амортизацию и умножает цены
Риск за ликвидность предприятия 3 Размер компании 3 Уровень и прогнозируемость прибылей 5 Суммарная ставка капитализации 31,25 ... Таким образом чем выше будет значение ставки капитализации а все теоретические в кавычках основания для этого есть тем ниже будет значение собственного капитала компании и следовательно автоматически выше будет оцениваться значение премии за риск привлечения капитала для развития компании Обобщая вышеизложенные проблемы заметим что в России
Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости.
Данная премия вычисляется по формуле:
где:
П – премия за низкую ликвидность;
Rб - безрисковая ставка;
L- период экспозиции;
Q- общее количество месяцев в году (12 месяцев).
П = 7,512 * 10 / 12 = 6,260 %.
Норма возврата капитала оценщиком была рассчитана оценщиком по модели Инвуда:
0,07512 / (((1+0,07512)^5)-1) ≈ 0,173 %
Компенсация за инвестиционный менеджмент принята в размере 1,5 % . Значение данного показателя получено на основе анализа рыночных данных потерь собственников объектов коммерческой недвижимости в результате принятия неверных управленческих решений в отношении арендной политики.
Таким образом, ставка капитализации составит: 7,512 + 1,5 + 6,260 + 0,173 + 1,5 ≈ 17 %.
Расчет потенциального валового дохода. В нашем случае размер принимаемой для расчетов арендной ставки определялся в соответствии с данными орловского рынка аренды помещений аналогичного функционального назначения и сходного удобства местоположения. Расчет величины арендных ставок представлен в нижеследующих таблицах.
Таблица № 6 Расчёт потенциального валового дохода.
| Характеристики | Объект оценки | 1 аналог | 2 аналог | 3 аналог |
| Вид помещения | Офисное | офисное | офисное | офисное |
| Арендуемая общая площадь, кв.м. | ||||
| Дата предложения | Март 2014 | Март 2014 | Март 2014 | |
| Корректировка на время | 1,00 | 1,00 | 1,00 | |
| Форма реализации | Предложение аренды | Предложение аренды | Предложение аренды | |
| Юридические передаваемые права | Право прямой аренды | Право прямой аренды | Право прямой аренды | |
| Корректировка на условия продажи прав аренды | ||||
| Скорректированная арендная ставка | ||||
| Корректировка на местоположение | 0,9 | 0,9 | 0,9 | |
| Скорректированная арендная ставка | ||||
| Капитальность строения | Капитальное | Капитальное | Капитальное | Капитальное |
| Корректировка на капитальность строений | ||||
| Скорректированная арендная ставка | ||||
| Корректировка на масштаб | 1,00 | 1,00 | 1,00 | |
| Скорректированная арендная ставка | ||||
| Наличие коммуникаций | все коммуникации | все коммуникации | все коммуникации | все коммуникации |
| Корректировка на наличие улучшений | ||||
| Скорректированная арендная ставка | ||||
| Удобство подъездных путей | Хорошее | хорошее | хорошее | хорошее |
| Корректировка на удобство подъездных путей | ||||
| Скорректированная арендная ставка | ||||
| Отделка | с отделкой | с отделкой | с отделкой | с отделкой |
| Корректирующий коэффициент | ||||
| Стоимость после корректировок | ||||
| Скидка на торг, % | 3,00% | 3,00% | 3,00% | |
| Стоимость после корректировок, руб. | 305, 5 | 130, 9 | 157, 1 | |
| Удельные веса | 33,00% | 33,00% | 34,00% | |
| Арендная ставка, руб./кв.м в месяц | Объект оценки | 197, 8 |
Для расчета чистого операционного дохода данные об эксплуатационных расходах приняты равными 0. Это связано с тем, что арендные ставки, используемые при расчетах, очищены от коммунальных и переменных платежей.
Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом представлен в нижеследующей таблице.
| Офисное здание, назначение: офисное, 1-этажный, общая площадь 250 кв.м., инв.№ 54:401:001:010445870:0001, лит.А, адрес объекта:Удмуртская республика, г.Ижевск, ул.40 лет Победы, д142б | |
| Наименование показателей | Значение показателей |
| Общая площадь сдаваемых помещений, кв.м. | |
| Арендная плата за 1 кв.м., руб. в месяц. | 197,8 |
| Средневзвешенная арендная плата в год, руб. | 2373, 6 |
| Потенциальный валовый доход, руб. | |
| Потери от недоиспользования, руб. | |
| Эффективный доход, руб. | |
| Эксплуатационные расходы, руб. | 0,00 |
| Чистый операционный доход, руб. | |
| Налоги, руб. | |
| Коэффициент капитализации | |
При этом на ремонт 1 кв.м. помещений заложим расходы в 10 000 руб. Ставку дисконтирования определим по методу гордона: ставка дисконта = ставка капитализации + темп роста доходов.
Таблица №7 Расчёт стоимости по доходному подходу.
| Наименование показателей | Ед. изм. | Расчётные периоды | ||||
| I | II | III | IY | Y | ||
| Общая площадь сдаваемых помещений | кв.м. | |||||
| Средневзвешенная арендная плата в год | Руб.за кв.м. | 2589,8 | 2822,9 | 3076,9 | 3353,9 | |
| Потенциальный валовый доход | Руб. | |||||
| Потери от недоиспользования | Руб. | |||||
| Эффективный доход | Руб. | |||||
| Чистый операционный доход | Руб. | |||||
| Налоги | Руб. | |||||
| Денежные средства после уплаты налогов | Руб. | |||||
| Коэффициент текущей стоимости | ед. | 0,90240 | 0,73486 | 0,59842 | 0,48731 | 0,39683 |
| Текущая стоимость ЧОД | Руб. | |||||
| Остаточная стоимость ЧОД | Руб. | |||||
| Стоимость объекта оценки по подходу, руб. | Руб. | 11 451 844 |
8. ОБОСНОВАНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ (СОГЛАСОВАНИЕ)
В настоящем разделе представлен анализ результатов оценки различными методами.
Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого метода в оценке рассматриваемых объектов недвижимости, определяются по следующим критериям:
1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.
2. Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ.
3. Способность параметров, используемых методов, учитывать конъюнктурные колебания и стоимость денежных средств.
4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как месторасположение, размер, потенциальная доходность.
Для оценки недвижимого имущества применялись три подхода – сравнительный, доходный и затратный – следовательно, для определения итоговой рыночной стоимости необходимо согласование стоимостей, полученных различными подходами.
Итоговая оценка стоимости недвижимого имущества может быть определена с помощью следующего выражения:
VЧА – стоимость, полученная затратным подходом;
VDCF – стоимость, полученная методом дисконтированного денежного потока (доходным подходом);
VР – стоимость, полученная методом сопоставимых продаж (рыночным подходом);
dЧА – ранг (в долях единицы), отражающий надежность, достоверность и значимость результатов оценки затратным подходом;
dDCF – ранг (в долях единицы), отражающий надежность, достоверность и значимость результатов оценки методом дисконтированного денежного потока (доходным подходом).
Заключение
Основываясь на доступной нам информации, опыте и профессиональных знаниях, в результате проведенного анализа и расчетов мы пришли к следующему заключению:
Рыночная стоимость оцениваемого имущества, представленного в п.2.1. настоящего отчета, принадлежащего ООО «Бизнес» на праве собственности, по состоянию на 03 марта 2014 года составляет: 12 544 347 рублей
Для сторон (стороны) сделки, являющихся плательщиками налога на добавленную стоимость (НДС), по операциям, подлежащим налогообложению, указанная выше рыночная стоимость оцениваемого имущества включает в себя сумму НДС
Полученная оценка рыночной стоимости может в дальнейшем использоваться заказчиком в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий купли продажи имущества.
По результатам проведенного исследования можно сделать следующие выводы.
Возможны три подхода к оценке объектов недвижимости.
Доходный подход состоит в определении стоимости оцениваемого объекта, исходя из сумм тех доходов, которые он сможет генерировать в будущем, и чаще всего используется для оценки коммерческой недвижимости.
Затратный подход определяет стоимость, исходя из затрат на строительство аналогичного объекта (стоимость материалов, транспортных расходов и пр.), и основывается на том, что у оцениваемого объекта стоимость не может быть выше.
Метод сравнения продаж (сравнительный подход) заключается в поиске наиболее близких оцениваемому объекту аналогов и внесении в их стоимость корректировок, учитывающих имеющиеся различия между ними и оцениваемым объектом. Данный подход является основным при оценке жилой недвижимости, так как на рынке имеется достаточное для корректной оценки количество предложений по продаже жилых помещений.
Целью оценки, представленной в практической части работы, являлось определение рыночной стоимости офиса, площадью 250 кв.м, находящегося в г.Ижевск, ул.40 лет Победы.
Для оценки объекта использовались методы доходного, затратного и сравнительного подходов, по которым получились следующие результаты.
По методу сравнения рыночных аналогов стоимость объекта составляет 12 756 250 руб.
Согласно затратному подходу стоимость объекта составит 13 001 139 руб., а согласно доходному методу – 11 451 844 рублей.
Рыночная стоимость составляет 12 544 347 рублей.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и третья. Официальный текст. – М.: ИКФ Омега – Л, 2005.
2. Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Федеральный Закон от 06.08.98 № 135 - ФЗ.
3. Об утверждении стандартов оценки. Постановление Правительства Российской Федерации № 519 от 06.07.2001.
4. Болдырев B.C. Введение в теорию оценки недвижимости. - М.: Центр менеджмента, оценки, 2004.
5. Бурденкова Е. О некоторых аспектах деятельности риэлтерских фирм. // Вопросы статистики. - 2004. - №10. - С.32 - 37.
6. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. Москва. 2003г.
7. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости. - М.: РИО, 2004.
8. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. - М.: Филинъ, 2005.
9. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. - СПб.: Питер, 2004.
10.Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости, теоретические и практические аспекты. - М.: ИНФРА - М, 2004.
11.Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости. // Государство и право. - №3. – 2005.
12.Купчина Л.А. Оценка недвижимости. // Бухгалтерский учёт. - 2005. - №2. - С.72 - 75.
13.Лаврухин О. Рынок недвижимости: этап становления закончен, но что дальше? // Ведомости. - № 21. - 2005.